집값은 왜 지금 이 값인가. 내 보증금은 안전한가. 사려면 얼마를 빌릴 수 있고, 빌려도 되는가. 이 교과서는 입지와 금리, 공급의 시차에서 시작해 전세와 월세, 계약과 권리, 대출과 레버리지, 청약과 재건축, 보유세와 양도세, 정책과 통계까지를 슬라이더와 그래프로 직접 움직이며 푼다. 정답을 주지 않는다. 내 숫자를 넣어 스스로 판단하는 법을 준다.
집 문제가 어려운 것은 숫자가 많아서가 아니라, 숫자들이 서로 다른 원리에서 오기 때문입니다.
입지(일자리·교통·학교), 금리와 임대수익률, 몇 년 늦게 반응하는 공급, 대출 규제, 기대와 심리. 다섯 힘이 서로 얽혀 가격을 움직인다. 뉴스의 한 줄 설명을 스스로 따져 보는 눈을 기른다.
전세는 세입자가 집주인에게 주는 무이자 대출이다. 전세가율, 갭, 역전세, 깡통전세, 전세사기가 모두 같은 구조에서 나온다. 보증금을 지키는 권리와 서류를 숫자로 확인한다.
사느냐 빌리느냐, 언제·어디서·얼마의 대출로 사느냐를 총비용과 위험으로 비교한다. 대출 한도, 거래 비용, 세금, 청약 확률을 내 숫자로 계산한다.
이 교과서를 끝내면 아래 숫자가 어디서 나오는지, 내 계약에서 무엇을 뜻하는지 설명할 수 있게 됩니다. (2026년 기준)
1장은 전체 지도, 22장은 실험실, 23장은 용어집입니다. 나머지 장은 여섯 부로 나뉩니다.
오하늘(34)과 정재원(35), 세 살 딸. 경기 B시 C아파트 84㎡에 전세 4억원으로 산다. 그중 2억원은 전세대출이고, 계약은 2027년 4월에 끝난다. 같은 단지 같은 평형의 시세는 약 6억 2,000만원. "만기 때 다시 전세냐, 이번엔 사느냐."
민태호(52), 공인중개사 20년 차. 원칙은 "거래보다 설명이 먼저". 거래가 성사돼야 보수를 받는다는 사실도 숨기지 않는다. 갭투자로 C아파트를 산 집주인 남궁현(58)과 지방 D시에 오래된 아파트를 가진 하늘의 아버지도 함께 나온다.
책의 모든 장이 하늘네의 결정을 한 걸음씩 진전시킨다. 세입자, 집주인, 중개사의 시각이 함께 나온다. 모두 가상의 인물·지역·단지이며 실제와 무관하다.
소득, 자산, 지역, 가족 계획을 넣으면 전세·월세·매매·청약의 갈림길마다 30년 주거 경로가 어떻게 갈라지는지, 금리와 집값이 바뀌면 무엇이 무너지는지 보여 준다. 하늘네로 시작해 내 가족으로 바꿔 본다.
각 장은 일상의 질문 → 만져 보는 그림 → 원리 → 시뮬레이터 → 실제 제도 → 하늘네 집 노트 → 퀴즈 순서로 구성됩니다. 장은 차례로 공개합니다.
지금 필요한 것부터 읽어도 됩니다.
보증금이 지켜지는 구조와 사라지는 구조부터.
어디에, 얼마에, 얼마를 빌려 살 것인가.
갱신·반전세·이사·매수의 비용을 같은 저울에.
세금, 주택 수, 지방 주택의 미래.
잃지 않는 법이 먼저. 레버리지와 거품을 먼저 본다.
집주인의 셈법, 역전세, 세금과 세입자의 권리.
이 사이트의 제도 수치는 2026년 한국 제도를 바탕으로 한 교육용 대표값이며 해마다 바뀝니다. 계산은 교육용 모델의 결과이고, 시장 데이터를 확보하지 못한 그림은 교육용 가상 데이터임을 밝힙니다. 이 사이트는 특정 지역·단지·상품을 권하지 않으며 집값을 전망하지 않습니다. 투자·세무·법률 자문이 아닙니다. 계약과 세금 신고 전에는 공식 자료와 전문가에게 확인하세요.
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